проживание на землях для с/х

Сюда кладутся и здесь обсуждаются всякого рода советы по агротехнике, ремонту всего и выживанию в сельской местности.

проживание на землях для с/х

Сообщение Kostya » Пн окт 24, 2016 6:24 pm

Вопрос Автору сайта и возможно в посетителям
Хочу приобрести кусок земли для выращивания там плодовых деревьев и овощей в собственное удовольствие в свободное от основной работы время.
При этом, разумеется хотелось бы помимо самой земли возвести там и дом для временного проживания.
Местоположение - московская область.

Вопрос же заключается в том, что при готовности потратить 500К-700К в МО можно купить в лучшем случае 6 соток на окраине области, но в правом возведения построек в различных СНТ, деревнях, на земле ИЖС и пр. - но это слишком малая площадь земли.
Можно купить пару га земли с/х для КФХ например, но на таких землях запрещено возведение жилых строений. - т.е. получается что посадить дерево я могу, но переночевать зимой на своей земле в теплом домике я не могу - т.к. строить его нельзя. да и летом разве что в шалаше укрываться от дождя можно будет

Сколько ни читал законы - так и не понял как решить эту проблему - одновременно иметь и дом в котором можно жить и большой участок земли.
Готов обойтись без прописки и регистрации в таком доме, без подведения газа/электричества (как Автор), готов зарегистрировать себя как фермера со сдачей какой-то отчетности в налоговую, но этого, как я понимаю, на текущий момент не дает возможности стоить жилой дом на с/х землях.

как же быть?
может дадите какие-нибудь советы?
Как вы проживаете на своей земле?

если, например я построю сооружение без разрешения - то будут меня лишь штрафовать раз в год или же по суду заставят снести строение?
Или могу я оформить дом как административное строение (нежилое) ?
или может быть можно построить каркасный дом на винтовых сваях (как мобильные дома в Америке например) и заявить его как временное сооружение?

Есть ли какие-то относительно надежные и нерисковые способы решения проблемы?
Ведь те, кто работает на земле - где-то же живут...

Пока вижу только 2 варианта - либо купить 20-30-40 соток земли относительно в какой-нибудь деревне далеко от Москвы, "в глуши"
либо искать 2 смежных участка земли - один для ИЖС и там строить дом, второй участок впритык - с/х земля (но не уверен что можно легко такое найти)
Kostya
 
Сообщений: 2
Зарегистрирован: Пн окт 24, 2016 6:00 pm

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Farmer » Пн окт 24, 2016 6:38 pm

Можно качественно оборудовать контейнеры и сложить из них временное мобильное жилище.
Аватар пользователя
Farmer
Site Admin
 
Сообщений: 6103
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 5:54 pm
Откуда: Горячий Ключ

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Vadim » Пн окт 24, 2016 9:38 pm

Если вы построите дом на своей земле с/х назначения - особых проблем это вызвать не должно, если этот дом не будет продаваться вами сам по себе, как дом и не будет иметь явных признаков роскоши. Снести его конечно не снесут, претензий к вам быть не должно, в законах есть очень много пунктов, под которые можно обосновать существование постройки на таких землях.
Особенно если площадь, занятая домом, будет намного меньше тех площадей, которые заняты вами под _реальное_ земледелие.
С регистрацией проживания в нем намного сложнее, но даже это теоретически возможно.

Но для московской области, видимо самым важным вопросом будет не это, а план развития окрестных земель. Если поблизости усиленно строятся дачные участки, переназначаются земли и вообще ваш участок находится в месте, на которое вскоре будет много желающих, то рисковать со строительством видимо не стоит.

Как неплохой вариант могу порекомендовать рассматривать покупку земли поблизости от села\деревни, где вы могли бы купить недорого жилой дом. Расстояние в пару километров освободит вас от кучи бытовых проблем, вызванных проживанием в чистом поле. Электричество, вода, связь, а может и газ.
Vadim
 
Сообщений: 330
Зарегистрирован: Вс мар 09, 2008 3:22 am

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Farmer » Пн окт 24, 2016 10:06 pm

Vadim писал(а):Если вы построите дом на своей земле с/х назначения - особых проблем это вызвать не должно, если этот дом не будет продаваться вами сам по себе, как дом и не будет иметь явных признаков роскоши. Снести его конечно не снесут, претензий к вам быть не должно, в законах есть очень много пунктов, под которые можно обосновать существование постройки на таких землях.

Если вы построите дом на земле с/х назначения, то тем создаёте повод для изъятия у вас этой земли, поскольку вы её используете не по назначению. Если кому-то из администрации или их друзей эта земля понравится, то к вам присылают комиссию, которая составляет акт о нецелевом использовании, а именно - строительстве дома. Акт этот передают в административную комиссию и она принимает решение: вынести предупреждение и устранить нарушение в такой-то срок. Когда срок истёк, а дом вы не снесли, то снова приезжает комиссия, фиксирует нарушение и передаёт дело в суд, ходатайствуя об изъятии земли. Суд принимает решение изъять землю и продать её на аукционе. Аукцион проводится на деньги нарушителя.
Аватар пользователя
Farmer
Site Admin
 
Сообщений: 6103
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 5:54 pm
Откуда: Горячий Ключ

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Vadim » Пн окт 24, 2016 11:18 pm

Farmer писал(а):
Vadim писал(а):Если вы построите дом на своей земле с/х назначения - особых проблем это вызвать не должно, если этот дом не будет продаваться вами сам по себе, как дом и не будет иметь явных признаков роскоши. Снести его конечно не снесут, претензий к вам быть не должно, в законах есть очень много пунктов, под которые можно обосновать существование постройки на таких землях.

Если вы построите дом на земле с/х назначения, то тем создаёте повод для изъятия у вас этой земли, поскольку вы её используете не по назначению. Если кому-то из администрации или их друзей эта земля понравится, то к вам присылают комиссию, которая составляет акт о нецелевом использовании, а именно - строительстве дома. Акт этот передают в административную комиссию и она принимает решение: вынести предупреждение и устранить нарушение в такой-то срок. Когда срок истёк, а дом вы не снесли, то снова приезжает комиссия, фиксирует нарушение и передаёт дело в суд, ходатайствуя об изъятии земли. Суд принимает решение изъять землю и продать её на аукционе. Аукцион проводится на деньги нарушителя.


"Он пугает а мне не страшно " (Л.Толстой)
Так можно расписать абсолютно любой поступок. Существующих законов достаточно для того, чтобы изъять у кого угодно что угодно, если "администрации понравится". Построил сарай - его можно трактовать как нес/х постройку. Построил на сваях или из кирпича - неавторизованное капитальное строение. Не выкосил кусочек земли от сорняков - земля не обрабатывается. Даже если поставите вагончик или палатку - можно придраться что вы пребываете в этой местности 90 дней без регистрации, а зарегистрироваться в нежилом помещении вам никто не даст. Я уж не говорю о свеженьком законе об изъятии сх земель для государственных и муниципальных нужд. Стараться предусмотреть все страшилки - значит просидеть всю жизнь в квартире в обмоченных от страха штанишках.

Мы исходим из того, что написал топикстартер - он планирует в первую очередь заниматься сельским хозяйством, а не просто строиться. Если человек оформляет фермерское хозяйство - он получает право строить практически все что угодно по ст11 закона о КФХ, включая и жилье и подсобные здания если это необходимо для ведения хозяйства. На его стороне и ст263 ГК и ст.40 ЗК. Нужно просто стараться более-менее все оформлять, не слишком наглеть и не ссориться с ближайшей администрацией. В общем-то это минимальные правила для любой деятельности помимо сидения на завалинке.

Kostya, как я уже говорил самый оптимальный вариант - покупка жилого дома в ближайшей деревне, а участка - по возможности недалеко от нее. Если вы думаете, что так, как живет Игорь Валентинович - "дикарем", на ощутимом расстоянии от цивилизации - реально для большинства, то возьмите его дневник и попробуйте прикинуть трудозатраты и расходы "на жизнь", включая транспорт, воду, электричество, поездки за едой, собакоохрану и прочее. Это "дача" фанатика-экстремала, не имеющая никакого отношения ни к нормальной жизни, ни к сельскому хозяйству
Vadim
 
Сообщений: 330
Зарегистрирован: Вс мар 09, 2008 3:22 am

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Farmer » Вт окт 25, 2016 7:53 am

Vadim писал(а):
Farmer писал(а):
Vadim писал(а):Так можно расписать абсолютно любой поступок. Существующих законов достаточно для того, чтобы изъять у кого угодно что Если человек оформляет фермерское хозяйство - он получает право строить практически все что угодно по ст11 закона о КФХ, включая и жилье и подсобные здания если это необходимо для ведения хозяйства. На его стороне и ст263 ГК и ст.40 ЗК. Нужно просто стараться более-менее все оформлять, не слишком наглеть и не ссориться с ближайшей администрацией. В общем-то это минимальные правила для любой деятельности помимо сидения на завалинке.

:) Конечно, "нужно стараться всё оформить". Например, выделением на поле с/х назначения 4-6 соток под дачное строительство и на нём построить дом, в котором даже можно будет прописаться. Есть и другие варианты. Но без крупной взятки вы этот путь не пройдёте и времени потратите много. Пока этого нет, нужно прописаться "по месту пребывания" в ближайшем населённом пункте и живите у себя на ферме сколько хотите. Создание КФХ права на строительство дома не даёт, этот закон не работает уже лет 10. Вы тут теоретизируете, а я прошёл через все эти дебри сам и знаю реальную ситуацию. За "клочок земли", который вы не обработали, у вас землю не заберут, в постановлении правительства процент необработанной земли и прочие поводы для её изъятия конкретно перечислены. Лень сейчас искать ссылку.
Совет купить землю под сад рядом с населённым пунктом чреват тем, что к вам туда будет лазить всё местное население, в том числе и дети. Охранять такой сад крайне сложно. Я специально выбрал место вдали от населённых пунктов и тем здорово облегчил себе жизнь. Единственная реальная проблема моей фермы это отсутствие воды, всё остальное решается в рабочем порядке, как и в других подобных хозяйствах.
Аватар пользователя
Farmer
Site Admin
 
Сообщений: 6103
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 5:54 pm
Откуда: Горячий Ключ

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Vadim » Вт окт 25, 2016 6:33 pm

Farmer писал(а): :) Конечно, "нужно стараться всё оформить". Например, выделением на поле с/х назначения 4-6 соток под дачное строительство и на нём построить дом, в котором даже можно будет прописаться. Есть и другие варианты. Но без крупной взятки вы этот путь не пройдёте и времени потратите много. Пока этого нет, нужно прописаться "по месту пребывания" в ближайшем населённом пункте и живите у себя на ферме сколько хотите. Создание КФХ права на строительство дома не даёт, этот закон не работает уже лет 10. Вы тут теоретизируете, а я прошёл через все эти дебри сам и знаю реальную ситуацию. За "клочок земли", который вы не обработали, у вас землю не заберут, в постановлении правительства процент необработанной земли и прочие поводы для её изъятия конкретно перечислены. Лень сейчас искать ссылку.
Совет купить землю под сад рядом с населённым пунктом чреват тем, что к вам туда будет лазить всё местное население, в том числе и дети. Охранять такой сад крайне сложно. Я специально выбрал место вдали от населённых пунктов и тем здорово облегчил себе жизнь. Единственная реальная проблема моей фермы это отсутствие воды, всё остальное решается в рабочем порядке, как и в других подобных хозяйствах.


Я же тоже не на ровном месте пишу )) В отдаленных местах Моск области, о которых идет речь, все решается проще. Там договариваться с сельской администрацией гораздо дешевле. Договоритесь - и у вас заработают все законы, которые на вашей стороне. Есть кфх, есть сад - значит нужна охрана, домик охранника, в котором можно жить, а не спрятаться под навес во время дождя. В таких местах вы никому не будете мешать, и ваши пугалки никогда не реализуются - никому это не надо. А уж если будете мешать - вас прижмут по любому. Вы что, никогда не видели как составляются акты при необходимости? ) Там будет стоять именно тот процент необработки, который необходим для принятия мер ) Ваши попытки возражать, жаловаться, составлять свои акты будет благополучно игнорироваться. В общем ладно, вы тоже мастер потеоретизировать на тему страшилок )

У вашей отдаленности минусов гораздо больше. Когда вы живете в цивилизации - вам гораздо проще решать все вопросы, включая охрану, наем работников, обработку. Когда вам захочется продать-передать кому-то ферму, например, в связи с фактическим выходом на пенсию - выбор преемника у вас будет ой как непрост. Это должна быть не просто Агафья Лыкова, это должна быть Агафья Лыкова с немалыми деньгами и немалой энергией ) Явлется ли таким Kostya? Не знаю почему, но сомневаюсь )
Участок вблизи хоть какого-то нп гораздо более и удобен, и ликвиден.
Vadim
 
Сообщений: 330
Зарегистрирован: Вс мар 09, 2008 3:22 am

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Farmer » Вт окт 25, 2016 7:26 pm

Vadim писал(а): Договоритесь - и у вас заработают все законы, которые на вашей стороне.

Это не мой метод. За деньги не "договариваюсь".
Вы что, никогда не видели как составляются акты при необходимости? )

Видел и знаю. Только это иногда плохо заканчивается для того, кто такие акты составляет. Был такой инспектор, который незаконно хотел у меня офис забрать. Акты составлял, на административную комиссию приглашал. Я 4 раза туда ездил и отстаивал свою позицию После 4-го заседания инспектора уволили. И это был далеко не единичный случай в моей практике.
В общем ладно, вы тоже мастер потеоретизировать на тему страшилок )

А вы поинтересуйтесь, как сейчас земли изымают у собственников в МО, которые понастроили себе домов на земле с/х назначения. Если бы подобной практики не существовало, я бы не дёргался. Полно случаев, когда человек 8-10 лет вёл хозяйство на собственной земле с/х назначения, а потом его вышибали. Потому что сделка с землёй, совершённая с нарушением установленной процедуры, признаётся ничтожной. И правила её использования тоже в законе прописаны. Если эти правила впрямую нарушать, то свои права не отстоишь. А при грамотном исполнении действующего законодательства отстоять свои права шанс есть и не такой уж и маленький. Хлопотное это, конечно, дело, но вполне реальное.
У вашей отдаленности минусов гораздо больше. Когда вы живете в цивилизации - вам гораздо проще решать все вопросы, включая охрану, наем работников, обработку.

Помните фразу: "Кто что охраняет, тот то и имеет". Это к вопросу об организации охраны. При советах в первый год посадки разворовывалось около 40% саженцев фундука (при сторожах). Когда я уезжал Стаса лечить, у меня украли несколько сотен саженцев с южной стороны поля, т.е. ситуация не переменилась. Сейчас появляется урожай и на него тоже найдутся охотники. Как вы его возле населённого пункта охранять от детей будете? Не дай бог собака такому горло перегрызёт. И травить ваших собак будут озлобленные соседи, потому что сад ваш охраняемый будет им глаза мозолить. Это правда нашей сельской жизни и её обязательно нужно учитывать в своих планах, если действительно хотите быть садоводом.
Что касается найма рабочей силы, то расстояние в несколько километров при наличии машины вам никак не помешает. Помешает только нежелание многих граждан работать "за копейки" и "на хозяина". Когда рубль более-менее чего-то стоил, я платил работникам 1000 рублей в день, вне зависимости от их национальной принадлежности. Некоторые знакомые на меня обижались: "слишком много узбекам платишь". Я этим обиженным предлагал занять место узбеков и редко кто соглашался. Проблема найма нормального работника на селе существует, это не придумки. Егорыч год не мог восстановить свой сгоревший дом, все нанятые его либо обманывали, либо обворовывали, либо пили и просили ещё. Пока я не порекомендовал ему узбеков, которые за 2 недели ему построили дом значительно лучше того, который сгорел. Человек был реально счастлив, а он в этих краях почти всех знает, но найти надёжных рабочих так и не смог.
Участок вблизи хоть какого-то нп гораздо более и удобен, и ликвиден.

У моей фермы пока что ликвидно имя. За него предлагали неплохие деньги. Я веду дело так, чтобы в любой момент мой нынешний микробизнес можно было раскрутить до серьёзного размера. Если по какой-либо причине я вынужден буду продать ферму или Илье она не понадобится (хотя он считает, что понадобится), то проблем с её продажей не вижу, потому что это такой вид бизнеса, который способен давать очень хорошую прибыль в том случае, если ставится именно такая задача.
Аватар пользователя
Farmer
Site Admin
 
Сообщений: 6103
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 5:54 pm
Откуда: Горячий Ключ

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Vadim » Вт окт 25, 2016 11:23 pm

Farmer писал(а):Это не мой метод. За деньги не "договариваюсь".

Вы сильно осложняете себе жизнь. Излишняя принципиальность никому пользы не приносит, а владельцу только вредит )
Farmer писал(а):Видел и знаю. Только это иногда плохо заканчивается для того, кто такие акты составляет. Был такой инспектор, который незаконно хотел у меня офис забрать. Акты составлял, на административную комиссию приглашал. Я 4 раза туда ездил и отстаивал свою позицию После 4-го заседания инспектора уволили. И это был далеко не единичный случай в моей практике.

Бодаться с системой - тоже один из минусов излишней принципиальности. Много убитого времени а результат чаще отрицательный. Неэффективно.
Farmer писал(а):А вы поинтересуйтесь, как сейчас земли изымают у собственников в МО, которые понастроили себе домов на земле с/х назначения. Если бы подобной практики не существовало, я бы не дёргался. Полно случаев, когда человек 8-10 лет вёл хозяйство на собственной земле с/х назначения, а потом его вышибали. Потому что сделка с землёй, совершённая с нарушением установленной процедуры, признаётся ничтожной. И правила её использования тоже в законе прописаны. Если эти правила впрямую нарушать, то свои права не отстоишь. А при грамотном исполнении действующего законодательства отстоять свои права шанс есть и не такой уж и маленький. Хлопотное это, конечно, дело, но вполне реальное.

Я вам с самого начала и говорю о соблюдении законов и процедур ) Законы на вашей стороне. Чтобы заставить их работать, чтобы вам быстрее оформили все необходимое и помогли в следующей инстанции - нужно не права качать, а подойти к кому надо и неофициально обговорить все нюансы. Естественно, не в каком-нибудь одинцовском районе, а там, где эти вопросы решить реально и решить по возможностям :) Отдаленные районы, где претендентов кот наплакал, вам гарантируют недорогое оформление по закону и спокойную жизнь. А будете права качать и судиться - рискуете потерять больше.
Farmer писал(а):Помните фразу: "Кто что охраняет, тот то и имеет".
Это к вопросу об организации охраны. При советах в первый год посадки разворовывалось около 40% саженцев фундука (при сторожах). Когда я уезжал Стаса лечить, у меня украли несколько сотен саженцев с южной стороны поля, т.е. ситуация не переменилась. Сейчас появляется урожай и на него тоже найдутся охотники. Как вы его возле населённого пункта охранять от детей будете? Не дай бог собака такому горло перегрызёт. И травить ваших собак будут озлобленные соседи, потому что сад ваш охраняемый будет им глаза мозолить. Это правда нашей сельской жизни и её обязательно нужно учитывать в своих планах, если действительно хотите быть садоводом.

Вы видимо запамятовали, я вам когда-то давненько написал в личке, сколько у нас ореха. Немного побольше ) Так вот, у нас за много лет, на которые растянулась посадка, без ограды, без собак, при весьма символических и непостоянных сторожах либо не украли ни одного саженца (а они были не сеянцы, а привитые, подороже), либо украли столько, что мы не заметили вообще. Хотя население довольно вороватое. Потому что был налажен контакт с участковым и при возможности проведена "показательная порка". А в селах слухи разносятся ой как быстро. Урожай да, охранять на всякий случай приходится, но это фактически два месяца в году. Потери на ворон, белок, насекомых и прочую живность куда больше чем на людей. Вот такая правда жизни :)

Farmer писал(а):У моей фермы пока что ликвидно имя. За него предлагали неплохие деньги. Я веду дело так, чтобы в любой момент мой нынешний микробизнес можно было раскрутить до серьёзного размера. Если по какой-либо причине я вынужден буду продать ферму или Илье она не понадобится (хотя он считает, что понадобится), то проблем с её продажей не вижу, потому что это такой вид бизнеса, который способен давать очень хорошую прибыль в том случае, если ставится именно такая задача.

Имя, не спорю, распиарено :) Но все держится на вашем энтузиазме и ваших финансах. А вот чтобы ферма начала давать прибыль... Скажем так: когда вы выйдете на текущую окупаемость - я сильно удивлюсь ) Когда вы окупите все вложенные затраты - я удивлюсь крайне )
Vadim
 
Сообщений: 330
Зарегистрирован: Вс мар 09, 2008 3:22 am

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Farmer » Ср окт 26, 2016 10:31 am

Vadim писал(а):Вы сильно осложняете себе жизнь. Излишняя принципиальность никому пользы не приносит, а владельцу только вредит )
Бодаться с системой - тоже один из минусов излишней принципиальности. Много убитого времени а результат чаще отрицательный. Неэффективно.

Немного более хлопотно, но зато не унизительно. Не хочу становиться подельником взяточников.
Законы на вашей стороне. Чтобы заставить их работать, чтобы вам быстрее оформили все необходимое и помогли в следующей инстанции - нужно не права качать, а подойти к кому надо и неофициально обговорить все нюансы.

Законы у нас ещё с советских времён с большими дырам и разными толкованиями, специально так написаны, чтобы "кому надо" разрешать, а "кому не надо" запрещать и наказывать. "Нюансов" за взятку обговаривать не готов и далеко не всегда чиновники её требуют, достаточно много тех, с кем можно общаться нормально, просто по делу.
А будете права качать и судиться - рискуете потерять больше.

С какой стати я должен кормить преступников и поступаться своими правами? Я никогда не прошу того, чего не разрешает мне закон, да и из того, что он разрешает, далеко не всем пользуюсь, стараюсь держаться от государства подальше. Но если меня начинают безосновательно доставать, то борюсь в полную силу и неплохо получается.
Так вот, у нас за много лет, на которые растянулась посадка, без ограды, без собак, при весьма символических и непостоянных сторожах либо не украли ни одного саженца. Потому что был налажен контакт с участковым и при возможности проведена "показательная порка".

У меня саженцы украли торговцы саженцами из Ростова-н-Д, участковый вряд ли поможет. Мелкие вторжения сейчас происходят крайне редко, потому что участковый в городе, а собаки всегда на месте. Если есть возможность решить проблему своими силами, то я её стараюсь решить сам, без обращений в государственные органы.
Имя, не спорю, распиарено :) Но все держится на вашем энтузиазме и ваших финансах. А вот чтобы ферма начала давать прибыль... Скажем так: когда вы выйдете на текущую окупаемость - я сильно удивлюсь ) Когда вы окупите все вложенные затраты - я удивлюсь крайне )

Понятно, что на моих финансах дело держится. Важно то, что оно движется в заданном направлении и через пару лет начнёт давать отдачу. Размер этой отдачи будет зависеть от моей потребности в деньгах.
Аватар пользователя
Farmer
Site Admin
 
Сообщений: 6103
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 5:54 pm
Откуда: Горячий Ключ

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Vadim » Ср окт 26, 2016 6:02 pm

Farmer писал(а):Немного более хлопотно, но зато не унизительно. Не хочу становиться подельником взяточников.
Законы у нас ещё с советских времён с большими дырам и разными толкованиями, специально так написаны, чтобы "кому надо" разрешать, а "кому не надо" запрещать и наказывать. "Нюансов" за взятку обговаривать не готов и далеко не всегда чиновники её требуют, достаточно много тех, с кем можно общаться нормально, просто по делу.

Конечно много. Но опять у вас мир черно-белый без полутонов. Ведь самая распространенная ситуация совсем не взяточная. Сидит этакий сельский "голова", замученный проблемами. Налогоплательщиков в селе мало, денег почти не выделяют, а надо чинить школу, разбираться с сельской медициной, электричеством, дорогами.... А тут вы со своими бумажками. Конечно ему просто не до вас. И почему бы не помочь ему составить тот документ насчет вас, который должен составить он? Почему бы не отвезти его с этой бумажкой в район или в область? А уже если вы хоть чем-то поможете для ремонта школы - он вам и на строительство бумаги продвинет, и казенную недвижимость сам недорого в аренду предложит под ваше овощехранилище. Глушь - не Москва, тут все проще. А таких, чтобы прямо бабло хотели - таких меньше чем кажется.
Farmer писал(а):и через пару лет начнёт давать отдачу. Размер этой отдачи будет зависеть от моей потребности в деньгах.


:lol:
Vadim
 
Сообщений: 330
Зарегистрирован: Вс мар 09, 2008 3:22 am

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Farmer » Ср окт 26, 2016 6:55 pm

Vadim писал(а): А тут вы со своими бумажками. Конечно ему просто не до вас. И почему бы не помочь ему составить тот документ насчет вас, который должен составить он? Почему бы не отвезти его с этой бумажкой в район или в область?

Вы, возможно, удивитесь, но я здешнего мэра, который тут рулил в то время, когда я землю оформлял, никогда даже не видел. Как он выглядит узнал из фотографии в местной газете. Всю процедуру оформления земли проводил я, Илья и мой юрист. Общался только с сотрудниками департамента с/х и его руководителем, да и то не слишком часто. Благодарен им за то, что никогда не отказывали в совете, никогда ничего не просили и ни на что не намекали. Резкий контраст со столицей, где взятки чиновникам включаются в инвестиционный проект и составляют существенную его часть.
Помощь чиновнику - это не взятка, это помощь. Взятка - совершенно конкретное деяние и в отношении взяточников мир для меня, действительно, чёрно-белый.
Аватар пользователя
Farmer
Site Admin
 
Сообщений: 6103
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 5:54 pm
Откуда: Горячий Ключ

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Vadim » Чт окт 27, 2016 8:28 pm

Farmer писал(а):Вы, возможно, удивитесь, но я здешнего мэра, который тут рулил в то время, когда я землю оформлял, никогда даже не видел.

Не удивлюсь. Ниже поясню почему )
Farmer писал(а): Резкий контраст со столицей, где взятки чиновникам включаются в инвестиционный проект и составляют существенную его часть.

Об этом и речь ) Подальше от столиц - и там все решается гораздо проще, и законы гораздо чаще работает те, которые в пользу человека )
А если еще с мэром нормально общаться, то могут всплыть какие-нибудь инвестиционные программы, льготная техника, газификация-электрификация, которые могут пройти далеко от вашего участка, а могут и поближе, и прочие интересные вещи )
Вообще на человека, который в глуши хочет реально заниматься сх, а не спекулировать перспективными территориями, смотрят как на ненормального и частенько относятся к нему бережно, как к редкому экземпляру )

У вас там и тепло, и курорты недалеко, так что понятно что может быть хлопотно, а если у человека планы где-то на границе с Калужской или Смоленской обл, то там вряд ли его будут тревожить )
Мне кстати лет десять назад должен был отойти сельский домик и участок в сторону г. Кимры... поизучал ликвидность, удивился тому какие бывают глухие места всего за 120 км от столицы, грустно вздохнул и даже не стал принимать наследство
Vadim
 
Сообщений: 330
Зарегистрирован: Вс мар 09, 2008 3:22 am

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение Farmer » Чт окт 27, 2016 9:51 pm

Vadim писал(а):Вообще на человека, который в глуши хочет реально заниматься сх, а не спекулировать перспективными территориями, смотрят как на ненормального и частенько относятся к нему бережно, как к редкому экземпляру )

Это да, лет 5 никто не верил, что я не для перепродажи землю купил. Потом поверили. Это мне один мой продавец саженцев рассказал, который сперва продал мне тухлый товар, а потом стал продавать нормальный.
Администрация предлагала мне подключиться к программе компенсаций за посадки и прочим государственным программам поддержки фермеров, но я отказался. Мне чужих денег не надо, для меня самое главное, чтобы не мешали работать. И мне не мешали, а когда спрашивал совета, то всегда получал толковый совет.
Аватар пользователя
Farmer
Site Admin
 
Сообщений: 6103
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 5:54 pm
Откуда: Горячий Ключ

Re: проживание на землях для с/х

Сообщение ульян » Чт окт 27, 2016 10:25 pm

Kostya писал(а):
Сколько ни читал законы - так и не понял как решить эту проблему - одновременно иметь и дом в котором можно жить и большой участок земли.
Готов обойтись без прописки и регистрации в таком доме, без подведения газа/электричества (как Автор), готов зарегистрировать себя как фермера со сдачей какой-то отчетности в налоговую, но этого, как я понимаю, на текущий момент не дает возможности стоить жилой дом на с/х землях.

как же быть?
может дадите какие-нибудь советы?
Как вы проживаете на своей земле?

если, например я построю сооружение без разрешения - то будут меня лишь штрафовать раз в год или же по суду заставят снести строение?
Или могу я оформить дом как административное строение (нежилое) ?
или может быть можно построить каркасный дом на винтовых сваях (как мобильные дома в Америке например) и заявить его как временное сооружение?


Для полноценной жизни в родовом поместье семье необходим жилой дом. К сожалению, законодательство в нашей стране исходит из того, что земля, предназначенная для сельского хозяйства, имеет строго ограниченные способы использования, связанные исключительно с сельхоз деятельностью и производством.

В глазах чиновника и любого судьи земля сельскохозяйственного назначения должна выглядеть как гадко вспаханное поле. С большой неохотой чиновники соглашаются с тем, что ряд построек для сельхоз деятельности все же необходим. Но вот с необходимостью жилого дома для фермера, который на этой земле живет и ее обрабатывает, законодатель ну никак согласиться не может. Нет, он в принципе допускает, что дом фермеру, наверное, нужен, но только не рядом с его хозяйством, а например, где-нибудь в ближайшем населенном пункте. В связи, с чем земли у нас разделены четко на те, где можно жилые постройки строить и те, где нельзя.

Часто приходится слышать мнение, что закон о крестьянских (фермерских) хозяйствах позволяет строить жилой дом. Вопрос этот очень спорный, ниже я расскажу почему.

Вообще законодательство в целом не знает такого особого статуса недвижимости как Дом фермера. Единственный документ, который упоминает о доме фермера – это Санитарные правила 30-102-99. В частности, в соответствии с пунктом 5.2.4 СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства», в городских, пригородных и сельских поселениях для семей, ведущих индивидуальную трудовую деятельность, следует применять жилые дома с местом приложения труда (дом врача, дом ремесленника, дом продавца товаров повседневного спроса, дом фермера и др.).

Вот и все, что законодатель нашел нужным сказать о доме фермера – это дом лица, ведущего индивидуальную трудовую деятельность. Почему для фермера нужен особый дом и что такого особенного этот дом будет включать, вышеуказанный документ не упоминает.

Фермеры руководствуются Федеральным законом от 11.06.2003 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» N 74-ФЗ, где в ст. 6 указано, что в состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество.

Фермеры считают, что жилой дом является «иной постройкой» и возведение их на землях сельхоз назначения правомерно.

При этом часто упоминается, что статьей 10 старого Закона «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» 1990 года гражданам, ведущим фермерское хозяйство, было предоставлено право на выделенном для ведения хозяйства земельном участке, возводить жилые строения и сооружения, необходимые для осуществления деятельности фермерского хозяйства.

Однако в новом законе никакого упоминания о жилых постройках нет, в связи с чем суды «завалены» делами о жилых постройках на землях для КФХ, так как спор о том, можно ли строить жилой дом на землях сельскохозяйственного назначения, возникает постоянно: и в отношениях с местной администрацией и в отношениях с регистрирующими органами.

Суды однозначно считают, что ни Земельный кодекс, ни Закон о КФХ не дает право фермеру строить жилой дом на землях сельхоз назначения, при этом ссылка на ст. 6 ФЗ о КФХ отметается: жилой дом – это не иная постройка, это не средство производства! Для жилого дома нужна определенная категория земли. (Смотрите, например, определение Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу № 33-2150/2013, постановление ФАС Центрального округа от 8 августа 2012 г. по делу N А08-5333/2011 , Определение Конституционного Суда РФ от 24.09.2012 N 1586-О )

Итак, рассмотрим, какие могут возникнуть проблемы при строительстве жилого дома на землях сельхоз назначения:

Практически невозможно получить разрешение на строительство именного жилого дома (хотя некоторые местные органы такое разрешение дают)
Невозможно зарегистрировать право собственности на жилой дом даже при наличии разрешения на строительство
Невозможно присвоить адрес жилому дому
Возможен снос дома как самовольной постройки
Штраф за не целевое использование земли


1. Получение разрешения на строительство

Жилой дом является капитальной постройкой в том случае, если он прочно связан с землей, и его никак нельзя переместить, не причинив ему вреда. В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство любых капитальных построек возможно только при условии получения разрешения на строительство. При этом к капитальным постройкам не относятся сараи, бытовки, беседки, навесы, срубы без фундамента или на сваевом фундаменте, то есть то, что можно демонтировать и перевезти при необходимости. Разрешение на строительство подсобных построек вспомогательного характера также не требуется (п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Разрешение на строительство выдается органами местного самоуправления. Вид постройки, на которую можно получить разрешение на строительство, зависит от вида разрешенного использования земли. Виды разрешенного использования земли и примерный перечень капитальных построек, которые могут быть построены на тех или иных землях определены Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Для земель сельхоз назначения возможность возведения жилых домов перечень не содержит.

В связи с этим при обращении за разрешением на строительство жилого дома на сельхоз землях компетентные органы выдают отказ. Бывали случаи, когда разрешение на строительство жилого дома все-таки выдавалось, например, если фермер обращался за разрешением до 2003 года, то есть когда действовал старый закон о КФХ, либо, если фермер указывал Дом фермера в качестве вспомогательной постройки.

Однако заставить местные органы выдать разрешение на строительство именно жилого дома через суд нельзя, поэтому если ваша администрация придерживается мнения, что жилой дом на землях сельхоз назначения строить нельзя, то суды ее поддержат (смотрите, определение Калужского областного суда от 11 сентября 2013 г. по делу N 33-2150/2013, Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 28 мая 2013 г. по делу N 33-4139/2013).

2. Регистрация права собственности

Многие фермеры обращаются в суд с требованием обязать регистрационную службу зарегистрировать уже построенный на землях КФХ дом. Как правило, суды отказывают в данном требовании и в том случае, когда разрешение на строительство не было получено и даже в том случае, когда было.

В первом случае основание для отказа следующее: постройка, на которую требуется разрешения на строительство, может быть зарегистрировано без такого разрешения, только в случае, если собственник постройки ранее обращался за разрешением на строительство и ему отказали (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010)

При этом обращение за разрешением на строительство должно быть оформлено надлежащим образом и иметь правовые основания, то есть подать формальную просьбу о выдаче разрешения на строительство дома, а потом идти в суд и оспаривать отказ, нельзя (смотрите, постановления ФАС Московского округа от 04.03.2015 N Ф05-16429/2014 по делу N А40-88546/13, ФАС Северо-Западного Округа от 1 ноября 2010 г. по делу N А56-75499/2009 и Постановление ФАС Уральского округа от 18.08.2011 N Ф09-5141/11 по делу N А60-45779/2010).

Мне удалось найти только одно дело, когда фермер после нескольких лет судебных тяжб все же зарегистрировал свой дом на землях КФХ через суд, не получив на него разрешение на строительство. При этом он неоднократно обращался за разрешением на строительство жилого дома, ему отказывали, он внес изменения в назначение постройки, обозначил ее как административно-складское помещение, ему все равно отказали, и только при таких условиях суд признал его право собственности на эту постройку и обязал регслужбу зарегистрировать это право собственности. (смотрите, Постановление ФАС Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012)

Однако даже при наличии разрешения местной администрации на строительство жилого дома на землях сельхоз назначения не гарантирует, что вам удастся постройку зарегистрировать как жилой дом. Например, по мнению Московского областного суда, такой дом по факту не является жилой постройкой, так как жилые постройки можно строить только в рамках земель, относящихся к землям населенных пунктов и специально для этого предназначенных. Поэтому такая постройка, даже если в разрешении на строительство написано «жилой дом», является нежилым помещением, предназначенным для сельхоз производства, а следовательно, для регистрации права собственности на него требует акта ввода его в эксплуатацию, как на любое нежилое помещение. (смотрите, апелляционное определение Московского Областного Суда от 22 сентября 2014 г. по делу N 33-18780/2014).

Президиум Ленинградского областного суда также считает, что даже наличие разрешения на строительство жилого дома на землях, предназначенных для КФХ и расположенных за пределами населенных пунктов, не позволяет строить жилой дом фермеру как самостоятельный объект, только как составную часть имущественного комплекса фермера производственного назначения. Зарегистрировать право собственности на жилой дом нельзя (смотрите, постановление Президиума Ленинградского Областного Суда от 26 мая 2015 г. N 44г-9/2015)

Еще один дом фермера, построенный при наличии разрешения на строительство и даже акта ввода его в эксплуатацию, находится в Приморском крае. Зарегистрировать на него право собственности как на жилой дом фермеру не удалось. Суд Приморского края считает, что жилой дом на землях сельхоз назначения не может существовать в принципе (смотрите, определение Приморского краевого суда от 20 июля 2015 г. по делу N 33-6057)

Пермский краевой суд также отказал фермеру в регистрации права собственности на дом, в котором он проживает круглогодично вместе с семьей и работниками. Суд считает, что факт проживания людей в доме не наделяет их правом называть этот дом жилым, так как признание его жилым повлечет изменение категории земли (смотрите апелляционное определение Пермского краевого суда от 22 декабря 2014 г. по делу N 33-11842)

3. Адрес

Если вы захотите дать название улице в своем поселении и официально присвоить адрес вашему жилому дому, например, ул. Южная д. 5, то и здесь столкнетесь с трудностями. По мнению судов адреса – это прерогатива земель населенных пунктов, к землям сельхоз назначения эта прерогатива не относится. (Смотрите, например, Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 20 ноября 2014 г. по делу N 33-6430/2014)

4. Требование о сносе самовольной постройки

Построенный на землях сельхоз назначения дом без соответствующего разрешения на строительство может быть признан самовольной постройкой в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).

Чем это грозит?

Самовольная постройка в силу ст. 222 ГК РФ при соблюдении ряда обстоятельств подлежит сносу. Постараюсь коротко разъяснить, когда можно снести самовольную постройку:

При отсутствии разрешения на строительство, когда оно необходимо.
Когда постройка построена на земельном участке, который по виду разрешенного использования вообще не допускает строительство построек, например, если разрешенное использование участка – пашня. К землям КФХ и землям с разрешенным использованием «Сельскохозяйственное производство» данный пункт не относится.
Если постройка нарушает требование санитарных или противопожарных норм, угрожает жизни или здоровью граждан.
С требованием в суд о сносе постройки обратилось надлежащее лицо. Сам по себе факт признания постройки самовольной еще ничем не грозит. Построил фермер на своей земле какое-то здание, ну и что. Если оно никаких санитарных и противопожарных норм не нарушает, не создает угрозу окружающим, то снести его просто так нельзя. Тут надо понять, кому это здание может реально помешать.
Высшие суды считают, что с иском о сносе самовольной постройки может обратиться только собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, прокурор либо орган, наделенный таким правом законом (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Изучение судебной практики в отношении жилых домов, построенных на землях сельхоз назначения, показало, что суды отказывают местной администрации, если она заявляет требование о сносе постройки, так как такая постройка сама по себе не нарушает права местной администрации. Данное утверждение справедливо только для случаев, когда земля у фермера в собственности, а дом построен на землях КФХ с соблюдением санитарных и противопожарных норм. (смотрите, например, Постановление ФАС Центрального Округа от 19 марта 2015 г. N Ф10-262/2015 по делу № А08-875/2012, апелляционное определение Тюменского областного суда от 8 июня 2015 г. по делу N 33-2940/2015)

Постройка на арендованной земле может быть снесена по иску собственника земли (арендодателя).

Постройка дома в зоне «красных линий» например, в непосредственно близости от газопровода (менее 250 метров), повлечет также снос такой постройки. (Апелляционное определение Московского областного суда от 03.06.2015 по делу N 33-12960/2015)

Вообще самовольные постройки тема очень интересная и сама по себе очень обширная. Не будем ее пока развивать и пойдем дальше.

5. Штраф за не целевое использование земли

За не целевое использование земли предусмотрена административная ответственность статьей 8.8 Кодекса об административных правонарушениях. При этом есть общая норма за не целевое использование любой земли (штраф 10000 рублей) и есть специальная норма за неиспользование сельхоз земли для ведения сельхоз производства (штраф 3000 рублей). Под неиспользованием земли для сельхоз производства понимаются следующие виды бездействия (Постановление Правительства Российской Федерации от 23.04.2012 N 369):

— на пашне не производятся работы по возделыванию сельскохозяйственных культур и обработке почвы;

— на сенокосах не производится сенокошение;

— на культурных сенокосах содержание сорных трав в структуре травостоя превышает 30 процентов площади земельного участка;

— на пастбищах не производится выпас скота;

— на многолетних насаждениях не производятся работы по уходу и уборке урожая многолетних насаждений и не осуществляется раскорчевка списанных многолетних насаждений;

— залесенность и (или) закустаренность составляет на пашне свыше 15 процентов площади земельного участка;

— залесенность и (или) закустаренность на иных видах сельскохозяйственных угодий составляет свыше 30 процентов.

Если же вы активно осваиваете землю в направлении сельхозпроизводства, в том числе выращиваете плодовый сад, содержите питомник, занимаетесь аквакультурой и иными видами сельхоз деятельности, привлечь Вас к административной ответственности будет тяжело. При этом наличие жилого дома роли особой не сыграет, конечно, при условии, что жилой дом не занимает большую часть участка.

Для себя я сделала такой вывод: называть дом жилым домом ни в коем случае нельзя, обязательно следует получить разрешение на строительство, например, административно-бытового здания или административно-складского здания. Вводить его в эксплуатацию и регистрировать не спешите, пока у вас не появится острая необходимость начать платить налог или продать его.

Житель ПРП Долина радости

адвокат Мартынова Г.В.
Взято здесь: http://dolinaradosti.com/zhiloj-dom-na-selxoz-zemlyax/
Занимайтесь любимым делом и в вашем году не будет ни одного рабочего дня.

/Конфуций/
ульян
 
Сообщений: 460
Зарегистрирован: Ср апр 08, 2009 10:23 pm
Откуда: Обнинск Белгород

След.

Вернуться в Всяческие советы



cron